Куповина стамбеног комплекса је дуг, понекад сложен процес. За вас је важно да пронађете апартманско насеље за које мислите да има потенцијал да заради. Ако је потребно, блиско сарађујте са агентом за продају некретнина да бисте пронашли некретнине и са књиговођом како бисте анализирали финансијски потенцијал стамбеног комплекса. Да бисте се пријавили за кредит, прикупите потребне информације и обратите се неколико зајмодаваца. Такође је добра идеја да се посаветујете са адвокатом за некретнине који ће вам помоћи у процесу.
Кораци
Део један од 4: Проналажење стамбеног комплекса
- један Изаберите коју врсту комплекса желите купити. Можда бисте желели да купите апартманско насеље које се састоји само од стамбених зграда. Међутим, требало би да размислите и о куповини комплекса „мешовите намене“. Ова врста комплекса такође садржи комерцијалне некретнине које можете изнајмити.
- Комплекс који тренутно није мешовите намене могао би се пренаменити. Међутим, зонирање то мора да дозволи.
- Такође размислите о погодностима које желите да има ваше стамбено насеље. На пример, може имати фитнес, базен или заједничке просторе за обављање приватних функција.
- 2 Размислите о ангажовању агента за продају некретнина. Желећете да купите комплекс у подручју које не пропада, а агент вам може помоћи да идентификујете та подручја. Разговарајте са осталим власницима стамбених насеља о томе да ли су радили са агентом и да ли би их препоручили.
- У идеалном случају, требало би да идете са неким ко ради као агент стално. Хонорарни радник можда не познаје тржиште изнутра и извана.
- Наравно, апартмане можете истражити сами. Проверите на мрежи, разговарајте са другим инвеститорима и возите се по квартима. Међутим, агент са искуством у апартманским насељима може вам уштедети време.
- 3 Посетите стамбене комплексе. Увек посетите комплекс лично пре него што се одлучите за куповину. Требало би да прођете кроз све зграде комплекса и погледате све заједничке просторе. Правите белешке и постављајте питања. Куповина стамбеног комплекса велика је инвестиција и не бисте требали ићи напред ако се не осећате угодно у стању зграда.
- Не ходајте само кроз једну зграду на комплексу. Ако то учините, можете претпоставити да су и друге зграде у еквивалентном стању. Будите скептични ако се агент продавца опире показујући вам све зграде у комплексу.
- Не заборавите да је посетите увече како бисте могли да проверите сигурносне елементе у апартманском комплексу. Шеталишта треба да буду добро осветљена, врата правилно закључана и да нико не треба да се мота по просторијама.
- 4 Разговарајте са тренутним власником. Много драгоцених информација можете добити путем састанка са тренутним власником стамбеног комплекса. Будите спремни да поставите релевантна питања. На пример, питајте о следећем:
- Колико јединица се изнајмљује? Биће лакше финансирати стамбени комплекс који се изнајмљује.
- Колико дуго су станари тамо? Комплекс са дугорочним станарима може бити стабилнији.
- Зашто власник продаје? Повлачење или замена инвестиција су оправдани разлози. Међутим, власник који продаје јер губи новац је црвена застава. Имајте на уму да разлог због којег власник продаје може бити поверљив.
- 5 Затражите информације о тренутним станарима. Желели бисте да знате детаље о њиховом закупу. Затражите „кирију“, која треба да садржи следеће информације:
- Списак станара и њихових јединица.
- Димензије сваке јединице.
- Услови закупа.
- Износ закупнине и депозита.
- Број спаваћих соба и купатила у свакој јединици.
Део 2 од 4: Анализирање профитабилности
- један Процијените колико можете наплатити у кирију. Не бисте требали купити стамбени комплекс ако то не можете приуштити. Анализирајте да ли је тренутни станодавац изнајмио јединице прејефтино или је закупнина у складу са тржишном стопом.
- Пронађите упоредива стамбена насеља на мрежи. Погледајте за колико оглашавају своје јединице. Посетите одличан ресурс који вам може помоћи да сазнате цене закупа у близини хттпс://падмаппер.цом/ .
- Такође можете питати различите компаније за управљање имовином која је тржишна стопа у вашем подручју.
- Ако комплекс има комерцијални простор, агент за продају некретнина такође вам може помоћи да откријете колико ћете наплатити.
- 2 Процените своје трошкове. Стамбеним комплексима је потребно стално одржавање, тако да морате анализирати трошкове одржавања. Добијте изјаву о добити и губитку од тренутног власника. Међутим, не верујте му 100%. Власник може измамити неке бројеве како би апартмански комплекс учинио атрактивнијим. Још једном проверите информације о трошковима:
- Прибавите информације о порезу комплекса од окружног проценитеља.
- Процените трошкове управљања имовином контактирањем компаније за управљање имовином. Питајте колико наплаћују. Обично се њихова накнада заснива на проценту очекиване станарине.
- Израчунајте износ потребног одржавања. Ако никада раније нисте водили стамбени комплекс, разговарајте са тренутним власником. Питајте колико годишње потроше на поправку сваке јединице или терена. У идеалном случају, желели бисте да трошите око 40 процената новца који узимате на оперативне трошкове.
- 3 Покрени бројеве. Зајмодавци вам неће дати новац за куповину стамбеног комплекса уколико не покажете да ће то бити исплативо. Блиско сарађујте са рачуновођом како бисте укрстили бројеве и креирали неопходне финансијске документе који ће показати зајмодавца. Рачуновођу можете пронаћи тако што ћете контактирати друштво јавних рачуновођа ваше државе.
- Израчунајте свој нето приход из пословања, што је ваш бруто приход умањен за трошкове.
- Направите анализу новчаног тока. Покажите како се износ новца који примате упоређује са износом који ћете потрошити. Када започињете или током периода када је тржиште закупа лоше, можда нећете имати новчани ток.
- Имајте на уму да ће и зајмодавци користити сопствене бројеве, као и проценитељ који вреднује комплекс.
Део 3 од 4: Добијање финансирања
- један Проверите свој кредитни извештај. Имате право наједан бесплатан кредитни извештајсваке године. Ваш зајмодавац ће погледати вашу личну кредитну историју, па бисте је требали повући и проверити да ли има грешака.Спорсве што није у реду.
- На пример, могу се навести рачуни који нису ваши или налог може бити погрешно наведен као подразумевани или колекције. Такође, кредитно ограничење је можда погрешно.
- Почните рано. Цео поступак спора може да потраје до 60 дана, а ви ћете желети чист кредитни извештај пре него што се обратите зајмодавцима.
- 2 Сазнајте више о комерцијалним зајмовима. Кредити за комерцијалне некретнине нису исто што и кредити које подижете за куповину властитог дома. Генерално, зајмови могу бити на 30 година или краћи од пет или седам. Стопе камата могу такође бити променљиве или фиксне.
- Ако можете добити зајам без регреса, тада ће зграда обезбедити зајам као залог. Међутим, зајмови без регреса нису доступни за све зајмопримце, а зграда обично мора вредети најмање 2,5 милиона долара.
- Са регресним зајмом остајете лично одговорни за зајам. У случају неизвршења обавеза, можете бити тужени и могли бисте изгубити личну имовину. Регресни зајмови су ризичнији, али то је можда једина врста зајма који можете добити као нови станодавац.
- За комерцијалне зајмове такође је потребно положити око 30% купопродајне цене.
- Ако имате проблема са комерцијалним зајмом, размислите о томе да уговорите некретнином. Уговори о некретнинама захтевају велику уплату, али је мање тешко добити одобрење. Капара може бити мања од оне коју би банка тражила, у зависности од тога колико продавац жели.
- 3 Дајте власнику понуду. Разговарајте са својим агентом за продају некретнина о разумној понуди која зависи од стања локалног тржишта. Ако је тржиште вруће, можда ћете морати да платите тражену цену - или чак и више.
- Без обзира колико је тржиште вруће, инсистирајте на 90-дневном гарантном року. Требаће вам најмање 60 дана да бисте проверили инспекцију. То ће вам оставити 30 дана да прегледате документе пре затварања.
- Ако користите зајмодавца, питајте их колико дуго треба да обраде ваш зајам. У зависности од вашег зајмодавца, можда ћете морати да затражите од власника више времена да све скупи.
- 4 Нека се прегледа зграда. Ангажирајте инспектора са искуством у комерцијалној својини што је пре могуће у случају да касније дође до компликација или кашњења. Пронађите инспектора добивањем упутства од агента за продају некретнина или разговора са другим власником стамбеног комплекса.
- Пре времена проверите шта ће се прегледати. Питајте да ли треба да унајмите специјалног инспектора који ће прегледати базен или тениски терен.
- Ако инспектор пронађе проблеме, затражите од продавца кредит који ће смањити износ који плаћате. Наизменично, продавац може извршити поправак пре затварања.
- 5 Прикупите потребне податке за захтев за кредит. Зајмодавцу морате дати информације о стамбеном комплексу када се пријављујете, па прикупите следеће пре него што приступите зајмодавцу:
- слике стамбеног комплекса
- тлоцрте
- мапа околине
- опис имовине (нпр. број јединица, година изградње, итд.)
- очекиване надоградње
- информације о закупу
- набавна цена
- имена агената за некретнине, адвоката и власничких друштава која су укључена у трансакцију
- 6 Пријавите свој кредит. Приступите више зајмодавцима како бисте могли да упоредите њихове понуде. Затражите пријаву и приложите је са пратећом документацијом. Ако кредитном службенику требају додатне информације, доставите их што је пре могуће.
- 7 Упоредите кредите. Након што вас одобри, зајмодавац ће вам послати писмо о намерама или термин. Пажљиво га анализирајте. Навешће износ који можете позајмити и друге услове. Изаберите кредит чији услови најбоље одговарају вама.
- Потпишите термин или писмо о намерама зајмодавца којег одаберете. У овом тренутку ћете можда морати да уплатите депозит.
- Зајмодавац треба да настави са пуним (и коначним) зајмом.
Део 4 од 4: Затварање у апартманском комплексу
- један Унајмите адвоката. Мораћете да потпишете много правних докумената да бисте могли да купите апартманско насеље. Не покушавајте све сами. Уместо тога, требало би да ангажујете искусног адвоката да састави и прегледа све документе. Адвокат може учинити следеће:
- Направите нацрт, преговарајте и прегледајте уговор о куповини.
- Тражите кредите од власника да бисте извршили неопходне поправке.
- Уверите се да је наслов јасан.
- Подесите есцров.
- 2 Створите друштво са ограниченом одговорношћу за поседовање стамбеног комплекса. Ако је неко повређен у стамбеном насељу, можда ће вас тужити јер сте били неопрезни у издржавању. Ако изгубите парницу, повређена особа може потражити вашу личну имовину, попут вашег дома. Поседовањем комплекса преко ЛЛЦ предузећа, ваша лична имовина је заштићена.
- Поседовање зграде као ЛЛЦ предузећа вас не штити од свих тужби. На пример, зајмодавац вас може тужити ако подмирите регресни зајам. Ипак, поседовање стамбеног комплекса као ЛЛЦ предузећа нудиће значајну заштиту од личних повреда и других тужби.
- Оснујте ЛЛЦ предузећеподношењем одговарајућих докумената код вашег државног секретара и прибављањем потребних дозвола или лиценци. Ваш адвокат такође може да вам помогне, јер то може потрајати.
- 3 Прегледајте уговоре и обелодањивања. За закључење уговора о некретнини мораћете да обавите значајну детаљну анализу заједно са адвокатом. На пример, мораћете да урадите следеће:
- Нека одговарајућа анкета буде попуњена. Генерално, план хипотеке није довољан. Уместо тога, требаће вам анкета о наслову АЛТА.
- Прегледајте било која обелодањивања имовине. На пример, власник може открити да нешто није у реду са имовином коју инспектор није ухватио.
- Прегледајте закуп станара и документе ради њиховог додељивања.
- Размотрите утицај ограничења зонирања на стамбени комплекс. Ако желите да комплекс претворите у мешовиту употребу, ово је кључни корак.
- Прегледајте уговоре о услугама за стамбени комплекс.
- Прибавите потребне дозволе за поправке.
- 4 Присуствујте затварању. Ваш адвокат треба да присуствује затварању заједно са представником вашег ЛЛЦ предузећа (ако сте га основали). На крају треба да добијете разне документе, укључујући уговор о престанку потраживања и додељене закупе и уговоре.
- 5 Унајмите некога да управља стамбеним комплексом. У зависности од величине комплекса, можда ће бити непрактично сами управљати имовином живећи на лицу места. Уместо тога, требало би да унајмите компанију за управљање имовином. Они ће управљати имовином прикупљањем закупнине и заказивањем поправки.
- Проверите трошкове. Генерално, компаније за управљање имовином наплаћују 5-10% од прикупљене закупнине.
- Разговарајте са другим станодавцима да бисте добили препоруке. Можете и да проверите код локалног удружења станова.
- Упоредите компаније за управљање имовином на основу више од цене. Такође погледајте услуге које нуде.
Питања и одговори заједнице
Претрага Додајте ново питање- Питање Да ли је за стамбене куће које чине велики комплекс који је скоро толико велик као затворена заједница, да ли је могуће купити само њихов подскуп како би се смањили ризици?Царла тоебе
Посредник за продају некретнина Царла Тоебе је лиценцирани посредник за промет некретнинама у Рицхланду, држава Васхингтон. Активна је посредница у промету некретнинама од 2005. године, а агенцију за некретнине ЦТ Реалти ЛЛЦ основала је 2013. Дипломирала је на Универзитету у држави Васхингтон са дипломом из области пословне администрације и управљачких информационих система.Царла тоебеОдговор стручњака за посреднике у промету некретнина Сва имовина може потенцијално да се договара, међутим, ако се све налази на једној парцели или на више парцела које се преклапају, то би закомпликовало јер би постојала потреба за поделом тог дела у коме се налазе некретнине. Морали бисте знати да ли је у спису забележено нешто што то не би дозволило и да ли би то град дозволио или не. Постоје бројне владине агенције које би требале да се потпишу и одобре да се догоди таква подела. Ако се свака налази на својој парцели у целини и не дели се са било којом другом парцелом унутар заједнице, а против ње не постоје ограничења, тада би вероватно било предмет преговора са продавцем за куповину дела дела заједнице. Многи комплекси претворени су у станове који су у одвојеном власништву, па је могуће ако за то не постоје ограничења, а продавац је вољан да прода део комплекса. Није једноставан поступак ако све већ није одобрено и на месту, а продавац делове продаје засебно. Биће нових правних описа за одвојене делове, а можда и нових адреса, а можда ће бити потребе за поновним ожичењем комуналних услуга и разматрањем воде / канализације. Такође ће вам требати одобрење за зонирање ако се намјена купљеног дела разликује од тренутне употребе. - Питање Имам 1 1/2 хектара у близини државног универзитета на којем желим да градим станове. Како да пронађем инвеститора? Ако сте власник земљишта, предлог је мало лакши. Позовите реномиране добављаче да вам дају цене трошкова зграде. Додајте додатна средства за покривање неочекиваних трошкова током читавог процеса градње. Такође ће вам требати капитал за одржавање зграде док тражите станаре који ће живети у њој. Пакираћете трошкове и продати% власништва квалификованим инвеститорима. Морате да продате инвеститоре на вредност јер нема шта да се гледа. Имате само земљу и идеју. Можете да покушате да мешате средства са банкарским кредитима ако је ваш кредит прави. Ако вам даје више коже у игри коју инвеститори заиста желе.
Реклама
